ราคาที่ดินสูงมีผลกระทบต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของฮ่องกง

ราคาที่ดินสูงมีผลกระทบต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของฮ่องกง

จากบทความของบีไอซีเรื่องฮ่องกงเป็นเมืองที่มีขีดความสามารถในการแข่งขันทางเศรษฐกิจของโลกสูงเป็นอันดับหนึ่งตามรายงานของสถาบัน International Institute for Management Development (IMD) ถือเป็นการยอมรับอย่างชัดเจนว่าฮ่องกงเป็นเมืองแห่งการบริการ มีรากฐานของโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีสภาพแวดล้อมเหมาะสมกับการประกอบกิจการ มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง และมีระบบการเงินที่แข็งแกร่ง จึงมีหลายประเทศสนใจที่จะมาทำธุรกิจในฮ่องกง

อย่างไรก็ตามเมื่อเร็ว ๆ นี้นาย Chen Feng ประธานของ Hainan Airlines Group (HNA Group) ให้ความเห็นว่าราคาที่ดินในฮ่องกงสูงมากมีผลกระทบต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของฮ่องกง เมื่อราคาที่ดินสูงจะมีผลทำให้ราคาบ้านสูงด้วย ซึ่งจะเป็นปัจจัยหลักการพิจารณาของคนที่มีความรู้ความสามารถในด้านต่าง ๆ ระดับนานาชาติ และนักธุรกิจในการย้ายถิ่นฐานเข้ามาอยู่ในฮ่องกง

HNA Group ได้พัฒนาธุรกิจเริ่มแรกจากการขนส่งทางอากาศในท้องถิ่น ต่อมามีการขยายตัวทางธุรกิจเป็นกลุ่มบริษัทโดยมีการรวมของธุรกิจต่าง ๆ ได้แก่ ธุรกิจการบิน ธุรกิจด้านบริการ ด้านการท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ การเงิน โลจิสติก การต่อเรือ และเทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม โดยการขยายตลาดจากมณฑล Hainan ไปสู่ทั่วโลก ซึ่งสำนักงานใหญ่ของ HNA Group ตั้งอยู่ในฮ่องกงตั้งแต่ปี 2553

เมื่อปลายปี 2559 ที่ผ่านมา HNA Group ได้ประมูลที่ดินทั้งหมด 4 แปลงในเขต Kai Tak (ท่าอากาศยานฮ่องกงแห่งเดิม) เพื่อสร้างอาคารที่พักอาศัยรวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 27.2 พันล้านดอลล่าร์ฮ่องกง รวมพื้นที่ทั้งหมด 398,268 ตารางฟุต โดยราคาต่อตารางฟุตประมาณ 13,416 ดอลล่าร์ฮ่องกง ราคานี้ยังไม่รวมค่าก่อสร้างและดอกเบี้ยที่บริษัท HNA ต้องจ่ายคืนให้กับธนาคารที่ทำการกู้เงินมา คาดว่าราคาของอพาร์ตเมนท์ที่แล้วเสร็จน่าจะราคาสูงถึง 24,000 ต่อตารางฟุต โครงการพัฒนาพื้นที่ในเขต Kai Tak เป็นโครงการก่อสร้าง หรือ อพาร์ตเมนท์ในระดับ high-end การเข้าซื้อที่ดินในระยะเวลาอันสั้นของ HNA เพื่อแสดงศักยภาพของบริษัทในการขยายกิจการรวมถึงการสร้าง แบรนด์ด้วย เมื่อราคาที่ดินสูงจะผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้นด้วย ซึ่งสถาบัน Demographia ได้ทำการสำรวจในปี 2559 พบว่าที่อยู่อาศัยในฮ่องกงมีราคาสูงถึง 18.1 เท่าของรายได้เฉลี่ยบุคคลต่อปี และราคาบ้านต่อตารางฟุตมีแนวโน้มสูงขึ้นมาเรื่อย ๆ จากตัวอย่างที่บีไอซีได้ยกมานี้ แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านพัก หรือ ที่อยู่อาศัยในฮ่องกงปัจจุบันนี้มีราคาสูงเพียงใด




ขอบคุณภาพจาก China Daily Asia

จากรายงานของสถาบัน IMD ปี 2559 ที่จัดให้ฮ่องกงครองอันดับหนึ่งในขีดความสามารถในการแข่งขันเหนือสิงคโปร์ติดต่อกันถึงสามปี หากราคาของอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงยังคงสูงต่อไปมีความเป็นไปได้ว่าอาจทำให้ฮ่องกงต้องเสียอันดับขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับสิงคโปร์ได้ เนื่องจากราคาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคาสูงย่อมส่งผลกระทบต่อปัจจัยการลงทุนธุรกิจโดยตรง ระบบของอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันของทั้งสองประเทศ รัฐบาลสิงคโปร์สนับสนุนให้ประชากรในประเทศเช่าที่อยู่อาศัยจากรัฐมากกว่า ซึ่งรัฐบาลเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ (Public Housing) และส่วนน้อยเป็นของเอกชน (Private Sector) ดังนั้นรัฐบาลสามารถควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ดี การจัดการโดยภาครัฐจะไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นเป็นแค่ตลาดการเช่าเท่านั้น ซึ่งราคาค่าเช่าจะแบ่งเป็นระดับตามความสามารถทางการเงินของแต่ละครัวเรือน ดังนั้นประชากรในประเทศไม่มีความจำเป็นที่จะต้องซื้อบ้าน ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงยากที่จะขยับตัวสูงขึ้นเพราะไม่มีความต้องการในตลาด หากคนสิงคโปร์ต้องการซื้อบ้านต้องจ่ายอัตราภาษีค่อนข้างสูง ดังนั้นคนสิงคโปร์จึงเลือกเช่าบ้าน หรือ อพาร์ตเมนท์จากรัฐบาลดีกว่า

ในส่วนของฮ่องกงอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของรัฐบาลนั้นมีเพียงส่วนน้อยซึ่งบางครัวเรือนอาจจะต้องรอคิวอย่างน้อยสามปีถึงจะได้เข้าอยู่ในอพาร์ตเม้นท์ของรัฐ และสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของทางฝั่งเอกชนแพงคือราคาต้นทุนของที่ดิน ราคาการก่อสร้างที่สูงรวมทั้งวัสดุการก่อสร้างและค่าแรง ดอกเบี้ยกู้ยืมที่สูงที่ทาง Developer ต้องยื่นขอจากธนาคาร เมื่อต้นทุนแพงทำให้ราคาขายของบ้านหรืออพาร์ตเม้นท์แพงขึ้นไปอีกด้วย

ดังนั้นความคิดเห็นของนาย Chen Feng ประธานของ HNA Group ที่ว่าราคาที่ดินในฮ่องกงที่สูงจะมีผลกระทบต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของฮ่องกง อาจขยายความได้ว่าราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้ราคาค่าเช่าของร้านค้า อาคาร และสำนักงานเพิ่มขึ้น ซึ่งมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของนักธุรกิจในการมาเปิดบริษัท หรือ สำนักงานในฮ่องกง นักธุรกิจสามารถเลือกไปทำธุรกิจในสิงคโปร์หรือประเทศอื่น ๆ แทนได้ เพราะค่าเช่าถูกกว่าช่วยลดต้นทุนการผลิตได้ หากฮ่องกงยังคงต้องการรักษาขีดความสามารถในการแข่งขันไว้ รัฐบาลฮ่องกงจะต้องเร่งออกมาตรการต่าง ๆ เพื่อควบคุมราคาหรือกำหนดเพดานราคา (Price ceiling) ของที่ดินไม่ให้สูงมากเกินความเป็นจริง โดยความร่วมมือจากทั้งภาครัฐและภาคเอกชน สำหรับนักธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่ต้องการมาลงทุนในฮ่องกงควรติดตามสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอย่างต่อเนื่อง ควรศึกษาแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์และราคาต้นทุนที่อาจเพิ่มขึ้นเพราะนโยบายควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลอาจส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยและระเบียบในการกู้ยืมเงินในฮ่องกงอีกด้วย



ปรับปรุงล่าสุด : 02 สิงหาคม 2560
โดย : น.ส.ศิรินันท์ มุติตาภรณ์
แหล่งข้อมูล : The Standard วันที่ 26 มิถุนายน 2560,SCM Post วันที่ 7 ก.พ.และ 15 มี.ค. 2560,www.hnagroup.com,www.imd.org

เขตบริหารพิเศษฮ่องกง / ศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทยในจีน ณ เมืองฮ่องกง